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【香港直播(22) 大悦城控股】成功重组双轮双核重度运营

[时间:2019-09-08 07:34来源:未知作者:admin浏览:]

  2019年上半年,大悦城控股完成重大资产重组,形成“A控红筹”架构,成为中粮集团旗下“住宅+商业地产”一体化的多业态房地产专业化公司。依托中粮集团、大悦城的品牌优势、资源优势,实现公司各项多元化板块的稳步增长。

  2019年上半年,大悦城坚持住宅+商业的“双轮双核”模式,并积极开拓其他业务,形成多元化业务板块齐头并进的发展态势。期内,大悦城商品房销售额为253.98亿元,同比增长62.86%,销售面积112.05万平方米,同比增长115.77%;公司持有已开业12个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目;产业地产方面,公司通过招商、运营服务等方式提升产业地产资产价值,在运营的产业园、工业园等经营情况继续保持较高水平,平均出租率达到99%,租金收取率99%。同时公司在写字楼项目、酒店与长租公寓、城市更新业务等方面均有新突破。

  2019年上半年,大悦城凭借中粮集团产业优势与大悦城品牌优势,低成本获取优质土地储备,为公司未来发展奠定基础。公司以大悦城品牌为依托,获取西安、昆明等核心城市的优质商业用地,以城市更新业务方式拓展大湾区的土地储备,同时利用公司的丰富的产业整合经验获取产业用地。上半年共获取9块土地,新获取土地的地区为产业聚集基础好、人口吸附力强、地产市场运行健康的二线及强三线城市。截止到目前,公司已进入30个城市,上半年公司公开市场获取地块的溢价率均较低,以低成本加大公司的土地储备。

  2019年2月1日大悦城控股(000031.SZ)以发行股份向明毅收购其持有的大悦城地产(64.18%普通股股份之交易顺利完成,成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的多业态房地产专业化公司。

  战略定位“城市运营与美好生活服务商”,坚持住宅+商业的双线“双轮双核”发展模式,以“持有+销售”双轮驱动,稳健发展;以“产品+服务”双核赋能,不断创造新的价值增长点。销售型业务与持有型业务有机结合(8:2),保障公司穿越周期、稳步发展。整体实现商业地产确保领先地位,住宅地产确保稳健增长,产业地产确保稳步推进。

  城市布局:力争到2021年,在现有30个城市的基础上进一步拓展至45-50个城市;

  大悦城商业项目建设:现已开业商业项目13个(12个大悦城,1个祥云小镇),2020-2022年计划开业项目9个,涵盖北京、重庆、武汉、成都、青岛及苏州等重点地区;

  “大悦城”品牌价值136亿元。凭借大悦城品牌优势,积极拓展核心城市版图,低成本获取成规模的优质土储。

  大悦城控股与大悦城地产将站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源,更加充分参与外部市场竞争,形成良好协同,有助于促进业务规模的快速增长,抢占更多市场份额,提升市场地位。

  借助境内外双平台优势,拓展融资渠道。融资成本较低,2019年1-6月,大悦城地产平均融资成本为4.58%。强化境内外平台融资优势,资源共享。充分利用境外平台多渠道融资的优势,可以适时引入战略投资者。A股24亿元配套融资定向用于207的项目发展。

  资产负债率下降。截至2019年6月30日,大悦城控股资产负债率由去年末84.91%(未重述)下降至78.61%,长、短期借款比例优化至75%:25%。

  增大体量、增强信用。中诚信、中证鹏元均将大悦城控股长期信用评级由AA+上调为AAA。

  重组完成后,大悦城地产进一步扩大商业版图的同时,将加大销售规模的提升,实现更加稳健的收入。

  大悦品牌带动,实现片区化开发:利用大悦城品牌优势获取成规模的优质土储;以商业为起点,香港开特马结果现场直播一一。带动区域价值提升;终点为住宅,沿途配套写字楼、公寓、创新产业园等业态,构建业态类型丰富、城市布局完善、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈。

  深耕粤港澳大湾区,盘活现有资源:大悦城控股在大湾区核心城市深圳、广州等拥有众多城市更新项目,目前在大湾区城市更新资源超210万平米,其中现有可售项目35万平米,已获批城市更新项目14万平米,具备城市更新可能性项目131万平米,中粮集团资源29万平米。中粮集团拥有大量港口、码头和园区资源,土地储备丰富,集团系统内土地资源的盘活将提供大量优质土地。另外公司有着丰富的产业整合成功经营,将持续利用产业整合能力获取土地。

  公司立足于核心城市群,布局高潜力发展城市,已布局城市主要位于长三角、珠三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝、海西等城市群,其中,长三角、珠三角、京津冀三大城市群内的城市占比61.4%,长江中游、山东半岛、成渝、海西城市群内的城市占比29.6%,累计进入城市30个,计划未来三年进入城市45-50个,重点进驻一、二线和有产业支撑的强三线城市。目前大悦城控股和大悦城地产共计土地储备约为1200万平米,其中销售型和持有型占比分别为74%和26%,销售型土储总货值约2600亿元,此外昆明、西安、成都待确权项目为768万平米。大悦城地产土地储备为671万平米,其中销售型和持有型占比分别为41%和59%,销售型土储总货值约950亿元。

  2019上半年继续发挥品牌优势,加快土储节奏,新增土储242万平米,平均土地成本5828元/平米,成本较2018年下降33%,新进入5个城市。

  1、行业分析:电商发展放缓,实体零售进入下半场,优质商业地产迎来历史性时刻

  (1)电商行业传统化。互联网用户基本饱和,继PC时代红利结束后,移动互联网红利亦宣告终结。电商获客成本越来越高,已经从人均30元上升至人均200元。网络零售增速快速下滑,2018年增速将回落至30%以内,“电商已成传统行业”。

  (2)新零售时代来领。根据中华全国商业信息中心数据,2019年3月份全国50家重点零售大型零售企业零售额同比增长2.5%,增速相比1-2月份提高了3.9个百分点,实体零售有所回暖。大悦城自建会员体系,并与支付宝、微信等开展合作,走线上线下融合的新零售之路。

  (3)运营为王。泡沫化过后,商业地产行业已经进入存量时代,竞争加剧与消费升级倒逼商业地产产品升级,大量缺乏经营能力的项目沦为“休克鱼”,行业矛盾已经由“缺钱”、“缺地”变为“缺人”,优秀商业地产运营团队的价值愈发凸显。

  (4)龙头崛起。全国头部商业品牌持续增长,其中主打奢侈品的百货及购物中心销售额始终保持坚挺,Top20商业中有70%为高端定位,2018年销售同比增长19%。百度地图大数据排行榜,西单大悦城、朝阳大悦城、上海静安大悦城入选全国十大热门购物中心,为少数非奢侈品定位的入榜项目。

  持有型物业收入数据可观,大悦城控股2019年上半年持有型物业收入超过30亿元,其中购物中心纯租金收入达16.01亿元,同比增长24%,写字楼租金收入3.34亿元,同比增长24%。持有型物业包括已开业商业项目13个,在建拟开业项目9个,酒店项目5个,写字楼6个,产业地产4个,2019年,大悦城控股仍将着力提升持有型物业运营效率,提高持有型物业回报率。

  多业态立体联动,通过开发型物业的高周转实现现金回流,保障持有型物业的稳定发展并享有其带来的长期稳定收益和升值红利,通过大悦城综合体,来带动城市商业升级和区域价值提升。

  2019年上半年商户销售额达109.08亿元,同比增长30%;大悦城纯租金收入15.46亿元,同比增长25%,EBITDA率为77%;客流量1.02亿人次,同比增长55%;会员数594万人,同比增长82%。2019年上半年业态分布,按面积划分,零售占比44%,餐饮占比27%,娱乐及服务占比29%;按金额划分,零售占比64%,餐饮占比24%,娱乐及服务占比12%。

  大悦城稳居中国商业地产百强前5位,精准定位18-35岁新兴中产阶级;充分发挥独有的“悦·云”大数据系统优势;通过精细化运营,独创“主题街区商业模式”引导客流,解决动线末端低坪效问题;多重人才储备,覆盖招商、运营、推广、研策各个条线,体系化培养,从系统上解决人才流失隐患。

  构建商业运营大资管循环,包括自持商业、存量市场并购、轻资产输出管理三大板块。自持商业方面,截止目前,大悦城控股及大悦城地产共持管理了13个已开业的大悦城和祥云小镇项目,在建大悦城及大悦春风里项目9个,未来3年拟在核心一二线个大悦城及其他持有型项目。存量市场并购方面,2017年8月,大悦城地产与投资者成立股权投资基金,用于收购、改造国内一线及核心二线城市商业存量项目。轻资产输出管理方面,行业增速明显下滑,市场竞争白热化,商业地产加速进入存量改造时代,大悦城的商业管理价值将愈发被市场认可,轻资产管理输出或成为另一发展维度。

  随着线下零售业逐渐退出,电商为应对物流成本,逐渐拓展线上购物线下自提业务,未来社区配套商业将成为新趋势。大悦春风里产品线符合社区配套这种趋势,未来,大悦城及大悦春风里将双产品线发展,互相补充,引领商业新趋势。

  未来3年拟开业的大悦城购物中心五个,分别位于北京、重庆、武汉、成都和沈阳,拟开业的大悦春风里购物中心四个,分别位于北京(2个)、青岛和苏州。

  1、2019年上半年销售业绩(031+207):合同销售大幅提升,毛利润率维持高位

  2019年上半年大悦城控股签约销售金额达253.98亿元,销售面积112.05万平米;大悦城地产签约销售金额16.99亿元,销售面积9.76万平米。大悦城控股及大悦城地产结算金额分别为148.85亿元、40.21亿元,平均结算单价分别为36256元/平米和60343元/平米。大悦城控股及大悦城地产的商品房销售毛利润分别为71.05亿元、16.8亿元,毛利润率分别为48%、42%。

  207下半年可售资源分布在长三角、西南、华中、山东和海南等地区,新增首开项目有上海天悦郡庭,昆明螺狮湾、武汉光谷祥云和成都天府祥云等项目;031下半年主要可售资源分布于京津冀(北京天悦壹号、北京祥云赋、田晶中北祥云等项目)、大湾区(深圳25区大悦城、深圳云景国际等)、长三角等地区(上海首创禧瑞祥云、南京悦江府、苏州中粮天悦等)。

  截止2019年底,031预计可售货值(全口径)为1624亿元,可售面积577万平米,其中,207可售货值409亿元,可售面积121万平米。

  (1)207(投资性物业公允法计量):毛利润率维持高位,主营业务核心利润增长31%

  2019年上半年收入达67.32亿元,同比增长67.2%。其中,投资性物业租金及相关物业管理收入22.07亿元,同比增长28.7%。其中,购物中心租金收入15.46亿元,同比增长24.7%。2019年上半年购物中心商户销售额达109.08亿元,同比增长30.5%。2019年上半年购物中心EBITDA为11.94亿元,同比增长34.2%;仅剔除投资物业之税后公允价值收益及汇率变动影响的归母核心净利润为5.51亿元,同比增长31.4%(同比数据剔除了2018年上半年处置W酒店所获得非经常性税后收益11.07亿元)。2019年上半年平均融资成本4.58%,仍维持在行业较低水平。

  (2)031(投资性物业成本法计量):营业收入大幅提升103%,每股收益增长40%

  2019年上半年收入达182.71亿元,同比增长102.96%;净利润29.88亿元,同比增长23.19%;归母净利润19.32亿元,同比增长41.97%;归属于母公司股东所有者权益168.36亿元,同比增长8.96%;加权平均净资产收益率11.83%,较2018年同期增加2.57个百分点;基本每股收益0.49元,同比增长40%。

  (1)207(投资性物业公允法计量):项目结算增长120%,可持续收入占比仍达40%

  2019年上半年大悦城地产收入达67.32亿元,其中,待售物业销售收入占比60%,达40.21亿元,同比增长121%。待售物业销售、投资物业租金及相关服务的毛利润分别为16.8亿元和17.16亿元,同比分别增长160%和29%;毛利润率分别为42%和78%。

  (2)031(投资性物业成本法计量):住宅销售收入提升139%,收入结构更趋多元化

  2019年上半年大悦城控股收入达182.71亿元,其中,商品房销售及以及土地开发占比82%,达148.73亿元,同比增长139%;投资物业及相关服务占比15%,达26.64亿元,同比增长27%;酒店经营占比2%,达4.34亿元;物业管理及其他业务占比1%,达3亿元。商品房销售及以及土地开发、投资物业及相关服务的毛利润分别为71.05亿元和17.26亿元,同比分别增长158%和26%;毛利润率分别为48%和65%。

  截至2019年6月30日,大悦城地产总资产达1026.71亿元,同比增长4%;总有息负债321.9亿元,同比增长17%;总权益449.37亿元,同比下降1%;现金及现金等价物余额83.12亿元,一年内到期的有息负债之和79.41亿元。资产负债率达56.23%,较2018年同期增加2个百分点;净负债率50.21%,较2018年同期增加5个百分点。

  截至2019年6月30日,大悦城控股总资产达1702亿元,同比增长6%;总负债达1338亿元,同比增长7%;现金及现金等价物余额245.49亿元,一年内到期的有息负债之和177.65亿元。资产负债率达78.61%,较2018年同期增加1个百分点;剔除预收房款后的资产负债率达59.94%,较2018年同期增加0.5个百分点。

  2019年上半年,大悦城控股经营活动产生的现金流量净额为1.69亿元,同比增加125%,主要源于本期商品房销售回款增加以及本期收回合作企业往来款增加所致。筹资活动产生的现金流量净额为21.58亿元,同比下降63%,主要原因是截至本报告期末,用于偿还债务所支付的现金达82.74亿元。

  2019年上半年,大悦城地产经营活动产生的现金流量净额为-8.3亿元,同比降低73%,主要是由于限制银行存款增加,其用于若干物业开发项目上的居民拆迁,合计为13.02亿元。剔除该因素影响,经营活动产生的现金流量净额为4.72亿元。

  Q1:第一、重组完成之后,协同效应会怎么发展?以后大悦城地产方面会怎么发展,大悦城控股的可售资源非常多,会不会拿一部分给大悦城地产,还是单纯从财务投资的角度支持它去获取新的项目?第二、大悦城地产销售与持有的比例是怎么考虑的?获取新项目的计划是怎样的?

  A1:我们公司的战略是双轮双核,重组完成以后,我们的战略方向更加清晰。双轮双核就是我们既做销售,也做持有。从大悦城控股集团层面,我们是想把销售与持有按资产配比8:2的方向布局。大悦城控股还是按照平台项目进行考虑,大悦城地产持有,如果有大悦城项目,首先考虑大悦城地产来做。

  两个公司层面可能会有不同的比例,大悦城控股方面,我们希望销售物业更多一点,这样的话,销售与持有的资产比例可能是9:1或者销售物业资产更高,大悦城地产的话,考虑到一些优质项目持有,销售与持有的比例会有些变化。

  在城市布局上,我们主要还是按照一线、二线及强三线的方向考虑,这样考虑主要基于中国城市房地产市场发展和我们公司业务发展的具体特点,特别是我们的商业,我们还是考虑在一二线城市的核心区域布局。

  业务的考虑上,确实这些年大悦城控股在住宅业务发展上取得了很好的成绩,未来大悦城地产也会借助大悦城控股在住宅地产上的一些经验来进行住宅业务的拓展。这里我想强调一点,现在大悦城地产拿地的方式较前些年发生了很大的变化,以前可能更关注一些独立的城市综合体的布局,从2017年开始,我们拿的综合的地块当中,我们要求销售和持有的比例一定要达到7:3,就是说综合地块中一定要保证60%-70%的物业销售,这样能够有充足的现金流保证大悦城地产的自主运转。

  另外,在大悦城地产资金允许的情况下,大悦城控股的一些销售项目也可以考虑通过股权或者其他的合作方式让大悦城地产参与进来,这样也可以保证大悦城地产的销售型业务更快的提升。

  拿地方面的考虑,我们还是跟其他地产公司有所区别,首先中粮集团有资源,我们下一步的布局会考虑中粮集团在全国的布局和一些业务的发展;第二、我们还会利用大悦城这个品牌去跟政府沟通,获取更大规模,更低价格的土地;第三,我们还会尝试利用产业拿地。

  Q2:第一、对发展社区购物中心这块有什么展望?第二、中粮集团还有很多工业用地,将来可能也会工改商或者工改住,就想问一下在我们的pipeline里面,未来一两年是否有潜在的注入的项目,如果注入的话,是注入到大悦城控股还是大悦城地产?

  A2:首先,不能说我们的大悦春风里这个产品线是一个社区型的商业,也不是说大悦城从原来的一个细分客群的市场降维打击到了社区这个层面,而真正来讲,我们也是在迎合未来的发展趋势,我们是基于带着重资产运营基因的基础之上,适度的放宽我们的客群。另一块就是把我们大悦城的服务更好的送到客户身边,我们在客群结构上会有一定幅度的调整,我们原先服务的主要是18-35岁的年轻客群,这一块可能会延展到45岁,这样的话就到了年轻家庭这一环节。但是这里面的区别是什么呢?大悦城相对低频,一周来一次,或者两周来一次,但是大悦城春风里可能比较高频,就是在家旁边的,所以,业态的配比会增加,但是我们绝对不是说就完全覆盖到小的社区范围的,我们对它也有辐射半径的配比。

  我们对这个业态非常看好,一是房住不炒,还有人口结构发生了变化,到了2030年,年轻人与60岁以上的人口基本上实现了倒挂。那么这种结构下,以我们的物理半径为考量的设计,近距离的生活服务可能会更加需要,所以这一块,我们也是提前布局以应对人口结构的这种变化。我们的大悦春风里产品线的发展,一是商业未来发展趋势的需要,另一个是服务于大悦城控股和大悦城地产为城市赋能,做城市运营商的战略服务的需要。

  关于工业用地注入的问题,大悦城控股本身在大湾区也有可用于城市更新的基地,中粮集团也有一些,首先在深圳,中粮集团就有一个物流基地,目前已经托管给大悦城来管理,下一步我们也会择机将其注入上市公司。同时中粮集团在北京的房山区,顺义区还有一些产业园项目,我们近年也在考虑择机将他们注入到上市公司,至于具体注入到哪个公司,刚刚也已经说了。重组之后,大悦城地产有个特别的优势,就是它的融资能力,无论是股权还是债券都有优势,股权的审批更简洁,债券的融资成本更低。还有重组后消除了同业竞争,大悦城地产也可以做住宅地产了,我们希望扩大大悦城地产的规模,那么对我们的投资人,特别是港股的投资人也会有一个特别好的回报。所以这些项目的注入,我们会具体条件具体考虑,但是一定会充分考虑刚刚讲的几个原则来往两个上市公司里面注入。现阶段整体的政策来看,往大悦城地产里面注入更有优势,我们也会重点考虑。最近中央也出台了一些新的政策,比如说老旧厂房可以做商业综合体的改造,这样的话,中粮集团旗下的粮油板块也有一些老旧厂房改造,我们下一步也会跟中粮集团对接,看看有没有合适的项目能够给到上市平台,这一块也是我们下一步的关注重点。

  Q3:第一、我们怎样在一个新的城市运营商业项目?第二、年度的资本性开支大概在什么水平?第三、请管理层分享一下在基金和运营合作上的进展?

  A3:去年我们在昆明、杭州、西安等几个城市新开的项目都比较成功,而且这几个项目都非常有代表性,有的是我们的重资产的城市综合体,还有上海的长风大悦城,西安的城市更新,昆明的轻资产管理输出。

  对于这一块,我们的运营之所以成功,都在于无论是轻资产,重资产,还是城市更新,我们都是秉承我们一贯的重度运营的思路。所谓重度运营,第一,我们首先经营客群,按照服务业而不是按照房地产的思路来做商业,我们进入一个城市,洞察这个城市的客群,然后发现需求,挖掘需求,和消费者之间建立联系,进行价值的传导,这是我们众多运营的核心,就是用服务业的这种视角来做。第二、我们成功走过了十几个年头,沉淀了非常优质的合作伙伴,无论是商家,媒体,还是我们的IP资源,这一块我们有非常好的战略合作伙伴,我们能够集中我们的优势兵力,带动项目和大悦城平台形成良性互动,能够快速把一些优质的资源输送到我们新开的项目上,让它能够在短时间内积聚优势资源,能够一炮打响。

  上半年资本投入大概有25亿元,我们大概测算了一下,下半年的缺口大概有60-70亿元。

  我们从2016年开始就一直在跟投资者做私募基金的合作,我们应该在17年于并购基金也确实是有,当时与人寿也有框架协议,后来因为人寿自己的原因,合作没有继续,我们现在正在找一个替代者。同时我们现在已有的还是大资管战略,这是我们原来所定的。刚才提到综合性的地块,因为拿地便宜,同时还有70%的销售,有现金流,有盈利,这种项目通常都是重资产,就我们自己持有,这种我们就会引进合作伙伴一起来做,比如在武汉,济南,郑州的项目,我们都会寻找合作伙伴。

  在并购基金这块,就是说我们收购市场存量去改造,这种情况我们会用并购基金,如上海长风大悦城和西安的大悦城就会采用这种方式。我们的战略导向是这样的,就是市场并购的单个购物中心的,我们让并购基金来操作,最终各方的比例是大悦城地产占比30%,其他投资者占70%,项目整个的投融建管退都由大悦城地产主导。

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