[设为首页] [加入收藏]
您现在的位置:主页 > 香港马会搅珠现场直播 >

【香港直播(23) 德信中国】成功IPO开启“杭派精工”的全国化之路

[时间:2019-10-08 13:44来源:未知作者:admin浏览:]

  原标题:【香港直播(23) 德信中国】成功IPO,开启“杭派精工”的全国化之路

  2019年上半年,德信中国坚持一体两翼的发展战略,以住宅房地产开发为主体,以产城和商业为两翼协同发展。此外,公司逐步加大非长三角区域布局,开始尝试把“杭派精工”的工匠精神全国化。

  2019年上半年公司实现营业收入为35.2亿,同比增长42.4%,净利润总额为12.8亿,同比2018年上半年增长177.4%,毛利率34.6%,相比去年同期增长1.2个百分点。结转收入和利润较大幅度提升主要得益于公司结转项目的增多。随着公司成功IPO以及2019年成功完成销售目标,未来业绩增长仍有空间。

  城市布局方面,公司坚持立足浙江,深耕长三角,布局全国重点城市的发展策略。截止2019年6月30日,我们已经在全国21个核心城市共运营122个项目,拥有总土地储备约为1225.4万平方米。在深耕长三角的同时,公司积极拓展有潜力的城市及区域,2019年上半年公司首次进入南京、无锡、昆山、广州、成都等城市,逐步形成长三角、珠三角、成渝以及长江中游城市群的框架布局。并且,土储主要分布在二线及强三线城市,为公司未来增长提供充足动力。

  随着公司IPO成功,公司开启了境外融资渠道,并且进一步得到金融机构的认可。2019年上半年,公司通过借新偿旧和利润的滚存,公司的负债结构得到改善,净负债率由2018年底的68%,下降到2019年上半年末的66%,现金也由原来不能覆盖短债改善成可以完全覆盖,此外,由于逐步置换出信托等非标融资,融资成本也实现进一步降低。预计,在资本市场的助力下,企业的债务结构和融资成本仍有改善的空间。

  2019年上半年,德信中国坚持一体两翼的发展战略,以住宅房地产开发为主体,以产城和商业为两翼协同发展。同时我们不断的提升运营效率,优化业务结构,持续提升本公司的核心竞争力。那么上半年的核心经营亮点主要有以下几个方面。

  合约销售方面,前六个月签约销售额达到218亿,相比去年同期增长10.8%。公司全年的销售目标是438亿,上半年已经完成该目标的50%。结合下半年的推盘节奏,以及我们400多亿的可供货量,下半年完成53%的去化,即可达成全年的销售目标,所以我们很有信心能够顺利完成我们今年年初制定的销售目标。盈利方面,期内我们的营业收入为35.2亿,同比2018年上半年增长42.4%,净利润总额为12.8亿,同比2018年上半年增长177.4%,毛利润率34.6%,相比去年同期增长1.2个百分点。

  第二个方面是调结构,主要是包括我们城市布局的结构调整,土地储备进一步的多元化和拓宽融资渠道,优化债务结构。

  第一点我们还是紧跟国家的都市圈城市群,粤港澳大湾区的发展战略,以及立足浙江,深耕长三角,布局全国重点城市为公司的发展战略。目前已形成了长三角城市群,粤港澳大湾区城市群,长江中游城市群和成渝城市群四大城市群的布局,共实现土地储备1225.4万平方米,货值约2100亿,主要集中在二线及强三线城市。土地储备面积按城市等级划分,二线年上半年,我们新增优质土地储备224.5万平方米,我们首次进入了上海、广州、成都、南京、无锡、昆山等城市,实现了24年21城的全国化布局,从局部化房企逐步向全国性房企迈进。

  第二点,我们坚持一体两翼的业务发展战略,进一步优化公司的投资结构。投资结构中,产城跟商业占比从2018年的4%提升到2019年上半年的7.5%,投资结构在不断的多元化。

  第三点,我们进一步拓宽融资渠道,优化我们的债务结构。上半年平均我们的融资成本为7.99%,比18年下降了37个基点。现金短债比及短债占总债务的比例均较2018年有了明显的改善。截止到2019年上半年度,公司净负债权益比为66%,较2018年也有进一步的改善,下降了两个百分点。此外,公司通过IPO及首次美元债的发行,进一步打通了境外的融资渠道,从而优化了公司的债务结构。

  第三个方面主要是强品牌,产品品质以及市场口碑在持续的提升。我们不断的更新我们的产品,提升我们的产品能力,以满足更多客户的居住需求。除原有成熟的四大产品体系之外,今年上半年我们正式推出了全新研发的高端产品云庄系,得到了市场的高度好评。我们的产品也涵盖了从首次首改到高端改善的客户需求,集中期交付率以及客户的满意度,均处于行业的领先水平,逐步形成了“你的生活知己”的品牌定位,以及“杭派精工”的企业形象。

  第四个方面是成功上市。2月26号,2019开奖结果马会免费资料,成功完成了境外IPO并打开了国际资本市场的通道,进一步完善公司的治理水平以及企业的管理机制。此外我们先后入围MACI中国小型股指数,恒生综合指数系列,获得了资本市场的高度认可,相信我们通过自身的不断努力,我们有信心会抓住城市轮动的机遇,实现稳健发展,同时也有信心给资本市场一个良好的回报。经公司董事会决定,我们将派中期息每股0.1元。

  2019年上半年营业收入35.2亿元,营业成本23亿元,毛利润12.2亿元,毛利润率34.6%,净利润12.8亿元,净利润率36.5%,核心利润12亿元,核心利润率34.2%,归母利润9.96亿元,每股基本盈利0.4元,总负债482.97亿元,总计息负债139.7亿元,总权益96亿元,现金余额75.8亿元,总资产579.2亿元,净负债权益比66.4%。

  从上市的报表摘要的数据我们可以看出,2019年上半年公司各项营收与盈利性的财务指标相比去年同期均有较大幅度的提升。营业收入前六个月35.2亿元,相比去年同期增长了42.4%。有关增长主要是由于本集团期内确认的物业项目增加,使得已确认的物业销售额大幅增加。毛利润12.2亿元,主要是由于物业销售收入大幅增长,整体毛利润率由截至2018年6月30日止六个月的约33.4%,增至截至2019年6月30日止六个月的34.6%,于期内保持稳定。EBITDA16.3亿元,相比去年同期增长136.9%。EBITDA利润率前六个月为46.4%,相比去年同期的27.9%大幅增长。净利润12.8亿元,相比去年同期增长177.4%,净利润率为36.5%,相比去年同期的18.7%大幅增长。

  业绩期内公司各项资产规模不断提升,资本结构继续优化。截止2019年6月30日,我们的总资产规模从去年底的496.1亿元提升至579.2亿元。资产稳定增长且并不完全依赖债权的推动。得益于IPO及2018年的滚存利润的增长,我们的股东权益规模保持持续增长,截止2019年6月30日,总权益规模从去年底的68.7亿元提升至96.2亿元。

  上半年我们的现金流状况良好,截至2019年上半年现金及现金等价物达到约人民币76亿元,完全覆盖短期负债。尽管房地产是典型的资金密集型及高杠杆的行业,我们仍致力于保持公司债务水平的相对平稳,上半年我们的总债务及净负债金额呈上升趋势,分别为140亿及64亿元人民币,与我们的业务规模的扩大相一致。公司上半年债务结构相比去年年末又有明显的改善。按到期期限分析,截至2019年6月30日,公司一年内到期的有息债务为71.7亿元,一年以上到期的有息债务约为68亿元。相比去年底短期负债占总负债的比例下降了约12个百分点。考虑到下半年公司境外美元债成功发行,全年短期债务占比将进一步的下降。同时下半年末现金余额为76亿元,整体流动性保持充足。另外得益于债务结构的优化及运营规模的提升,近年来公司的融资成本也保持下降,2019年上半年的平均融资成本约为7.99%,较2018年底下降了0.37个百分点。截止到2019年的6月30日,公司约有50.1%的债务为银行贷款,其余为非银行的金融机构贷款,相比去年底,非银的负债占比也有明显的下降。

  2019年的上半年,公司在拓展融资渠道方面也取得了更多的成就。传统融资渠道方面,我们与各金融机构继续保持长期良好的合作关系。上半年公司得到了农行、中行、工行、上海银行等银行进一步对公司综合授信的提升。公司目前是农行、中行等银行的浙江省分行的重点客户,以及平安、民生、浙商银行等多家银行的白名单客户。截止目前公司各类金融机构的总授信额度超过了280亿元人民币。其他融资渠道方面,公司于2月底及7月底分别完成了香港的IPO及首次境外美元债的发行,进一步打通了资本市场融资渠道。同时公司也在积极探索资产证券化等各类创新融资方式,不断拓宽融资渠道,进一步优化和改善公司债务结构。此外,6月份公司首次获得标普和穆迪等境外权威评级机构的主体评级,分别为B稳定及B2稳定,进一步说明资本市场对公司整体信用情况的认可。

  公司一直坚持着规模、利润以及财务安全性均衡发展的模式,期内随着盈利能力的增强以及有效的债务管控,公司各项信用指标持续向好,整体流动性及偿债能力不断提升。截止2019年6月30日,我们的现金短债比比例从2018年底的不足一倍上升至2019年上半年的1.06倍,下半年有望进一步的改善。考虑到新发债置换短债的一些因素,预计我们年底将接近1.2的水平,我们的现金转债比长期目标1.5倍。由于IPO募集资金及留存利润,我们在净负债权益比率从2018年底的68%,进一步降低到了2019年上半年的66%,杠杆率继续保持在非常稳健的水平。EBITDA与利息偿还比率今年上半年保持相对稳定,期内约为2.39倍,较上年同期的1.42倍,提升了约68%。公司的负债资本率从2016年的84%持续下降至2019年的6月30号的约59%,财务杠杆持续改善。

  2019年的上半年,公司在运营经营管理方面也取得了可喜的成果。下面我分别从销售规模、城市布局、土地储备、产品创新、运营效率、合作模式这六个方面来进行回顾。

  首先2019年上半年公司的合约销售规模稳步增长,合约销售额约为人民币218亿元,相比去年同期增长了10.8%,全年的目标完成率接近50%。同时随着我们开发项目的不断增加,公司经营规模不断扩大,上半年公司合约销售面积约为125万平方米,相比去年同期提升3.6%。从销售分布来看,上半年95.4%的合约销售金额来自二线及强三线城市。得益于以上的城市布局,2019年上半年我们的合约销售均价为17462.3元/平米,公司整体的销售均价稳步提升。

  城市布局方面,公司坚持立足浙江,深耕长三角,布局全国重点城市的发展策略。截止2019年6月30日,我们已经在全国21个核心城市共运营122个项目,拥有总土地储备约为1225.4万平方米。在深耕长三角的同时,公司积极拓展有潜力的城市及区域,2019年上半年公司首次进入南京、无锡、昆山、广州、成都等城市,7月份在广东佛山成功竞得优质项目,逐步形成长三角、珠三角、成渝以及长江中游城市群的框架布局。

  截止2019年6月30日,公司的土地储备量基本可以支撑未来两年的发展,其中95.4%的土地储备面积位于一线二线以及强三线城市。按开发进度划分,约95%为正在开发或用于未来开发的物业项目,得益于我们的品牌影响力以及良好的操盘能力。截止2019年6月30日,按项目数量划分,约66%的项目由上市公司附属公司进行操盘开发。

  综上所述,分布的土地储备为公司未来的发展提供了强大的基础。为确保公司未来可持续发展,我们积极抓住时机,不断补充优质土地储备。2019年上半年,公司新增地块合计约224.5万平方米,其中约90%以上的新增土储位于二线及强三线城市。

  公司一直秉承理性投资、科学决策的理念,通过多元化的方式获取土地资源。上半年我们主要通过招拍挂以及收并购等方式获取优质土地,且整体的溢价率控制在较低的水平。同时我们的土地成本也得到了较好的控制,上半年公司新增土储平均楼面价约为6957元/平米。从权益角度来看,新增项目中并表面积占比约为50%,平均权益比例约为41.2%,高于去年的平均权益水平。作为一家出身于杭州的房产公司,精益求精的工匠精神是我与生俱来的先天基因,我们以高标准的建筑质量管理体系,打造高质量的产品,逐步树立了杭派精工的品质形象。

  同时我们非常重视以客户需求为导向,为应对不断变化的市场需求,2019年上半年我们持续进行了产品的创新迭代升级。在原有的四大产品系列基础上,针对中高端客户群体推出了全新的云庄系产品,进一步完善自身产品序列,较好地将企业品牌文化以及产品理念融合贯通后呈现给市场。云庄系自推出以来受到了市场的广泛好评,公司未来也将准备在合适的时机把云庄系推广到长三角以外的市场,把杭派精工的品质带到更多的城市!我们从建筑、景观、精装、户型、工程、服务等纬度出发,以高标准的产品践行杭派精工的理念,得到了市场的高度认可,客户口碑不断提升。

  公司通过标准化的开发流程以及高效运营体系,在保证品质的前提下实现了高效运营和快速去化。我们的运营目标是四、五、六、十二,就拿到地以后4个月开工,5个月样板区开放,6个月开盘,12个月现金流回正。我们的销售目标是30、80、90、95,即项目首开推货量达到30%,首开成交率达到80%,一年内的成交率达到90%,竣工时成交率达到95%,上半年我们的大部分项目都实现了这个目标。公司非常重视现金流的管理,过去三年以及2019年上半年,项目平均去化率保持在80%以上,回款率90%左右,均高于行业平均水平。

  强强合作是行业洗牌过程中必然的发展趋势,德信是一家善于合作的公司,秉承开放包容,合作共赢的理念,我们与国内优秀的开发商进行广泛合作,共同开发,优势互补,合作共赢。我们优先选择经营理念,价值观契合的优质企业进行深入广泛的合作。在合作整个过程中充分发挥各自的优势,有效控制土地获取成本,提升运营效率,降低融资成本,从而提升整个项目的投资回报水平。

  行业进入下半场,短期面临一些新的不确定性,但是我们依然充满信心,坚定看好行业的未来。我们将继续坚持一体两翼的业务发展策略,以住宅开发为核心,以商业和产城为两翼,协同发展,保持对国家政策的密切关注。均衡市场变化以及自身资源配置情况,持续优化运营策略。我们相信我们涵盖住宅商业系列、产城系列的互补性的组合,未来会为我们带来多元化的战略协同效益。

  在布局策略方面,我们将继续巩固在长三角的领先地位,并在四个都市群框架内有节奏有选择地拓展至长三角以外具有发展潜力的二线及强三线的枢纽城市。我们专注于这些人口持续流入,产业结构良好,经济实力雄厚的深耕型城市和机会型城市,同时严守项目投资回报底线,确保股东的利益。

  凭借丰富的开发经验,优质的产品,良好的声誉,在长三角地区的资源优势,我们有信心把握房地产行业未来发展的机遇。我们还将从产品的组合、产品品质、运营、财务、人才管理等方面着手,多维度的提高企业的综合竞争力。在产品组合方面,我们将继续坚持一体两翼业务发展策略,以住宅开发领域优势,开发一体化多用途的综合物业项目,丰富产品类型,通过商业和产城的开发,与住宅业务形成协同效益,使收入结构更加多元化,分散住宅市场可能面临的风险。

  在产品品质方面,我们将继续奉行样板先行、严苛施工标准、精细化管理、不断创新技术的高标准建筑管理体系,贯穿整个施工过程,并通过第三方评估系统和交付前业主的开放体验日等措施,确保每个项目高质量安全的交付,进一步提高客户满意度和忠诚度,提升产品品质的竞争力和品牌影响力。

  在运营和财务方面,我们将继续提升运营效率,并优化资本结构。我们通过建立扁平化的管理模式,缩短决策过程,提高运营效率。我们也将继续采取稳健的财务控制政策,密切监控资产负债比例及利息覆盖率等重要的财务指标,审慎管理资金结构、现金流量及流动性状况。

  在人才管理方面,我们将继续招聘资深人士和有潜力的大学生,提供有竞争力的薪酬体系,充分提高员工的积极性和主观能动性。我们也将通过系统的内部培训,提高员工的业务能力和企业的归属感。

  Q1:有两个问题,第一个想具体问一下公司从15年到18年还有今年上半年的合约销售回款率?第二个问题想问公司历年的债务结构是怎样的?具体占比分别是多少?

  A1:我们的回款率来说,一直保持在行业的前列,那么历年包括今年上半年基本上都在90%左右。

  关于债务结构的问题,刚才管理层也对今年上半年整体债务结构改善做了一个介绍。那么应该说我们公司的整体计息负债由三个部分构成,那么首先是银行借贷,其次是我们通过向信托,包括像一些资产管理公司,这样一些非标的借款,第三块是来自于合联营公司以及项目公司层面上官方的少数股东的一些借款,基本上在过去的几年,三个部分大概各1/3的状态。今年的上半年我们的整体债务结构发生了明显的改变,大众心水论坛,具体就是我们银行借贷的比例从之前的1/3提升到了超过40%,显著下降的部分来自刚才讲到的信托和其他的一些非标融资,另外来自于关联方借款总体规模是保持稳定。由于这样的结构变化,我们的融资成本也有所降低,因为信托和非标融资相对来说成本高一些,银行融资的比例提升,有助于降低我们的平均融资成本。另外今年8月份,我们在境外这边做了美元债的首次公开发行,我们认为整体的发行还是比较成功的,通过这样的一个安排,我们一方面就是打通了境外的融资渠道,另外一个是有效的与境外的评级机构,包括各类的金融机构建立起来一个合作关系。我们这次发债的年期是两年,有利于对于公司全年整体的债务结构优化,短债比应该会有进一步的降低。

  Q2:关于今年发行的美元债,在人民币贬值背景下,美元债的发行会不会反而会增加了融资成本,请问有没有做一些措施控制这一块的缺口?

  A2:美元债是在今年的8月6号正式完成了交割,发行总额是2亿美金,两年期票息率12.875%。我们是在今年年初,在发改委备案成功拿到了5亿美金的额度,这次发行的美元债大概占到公司总体计息负债的10%,如果说未来的5亿额度全部都使用的话,应该说占到公司负债比例大概会在20~30%左右。总体来讲,占比还是比较低的。这次美元债发行的主要用于,境内的一些年期较短、成本较高的信托和非标融资债务的再融资和置换。公司也关注到了近期汇率的一些波动情况,我们未来还会继续密切观察外汇汇率的变动情况,同时综合考虑去做一些对冲交易,我们在必要的时候也会预留一定的风险敞口,有效锁定汇率风险。

  Q3:第一个问题,今年政府层面对房地产已经出台了一系列的调控政策,这些政策会对公司造成什么影响,下半年公司准备如何应对?第二个问题,大部分的土地储备都在二三线城市,公司如何看待下半年以及未来1-2年内一二三线城市房价走势?在项目布局上有什么特殊考虑?

  A3:首先你提到了一个房地产政策的问题,近期中国国内的房地产调控确实在不断加码,但是我们相信政府的核心还是要房地产平稳发展,最终目的是为了房地产健康发展。所以短期内我们觉得可能会存在一定的不确定性,但是中长期对中国房地产市场空间还是看好,那么于现有的政策条件下,公司还是会理性的对待市场,始终保持一种谨慎和乐观的态度。

  后期,在国家因城施策和都市圈、城市群发展战略的前提下,我觉得公司还有一部分结构性的投资机会,我们会根据城市轮动的结构,选择优质的土地。其次我觉得现在土地市场会更趋于理性,所以我们认为四季度或者年底的时候应该是拿地的机会,总之我们近期会采取审慎的态度,顺势而为,把控投资的节奏。下半年的话,我们预计增加投资大概有300亿,当然除了招拍挂之外,下半年在收并购市场,应该说是有一个比较大的机会。

  在城市布局上,今年上半年已经布局了四个城市群,在布局的同时,我们接下去采取的策略是从布局逐步到深耕,这样的话,我们对当地市场的熟悉度、口碑、品牌、影响力都会逐步的提升,从而会给企业带来更多高的回报。

  Q4:有三个问题,第一个问题,2019年上半年年报中公布的非流动负债中的银行借款较2018年年底有比较大的调整,能解释一下吗?第二个问题,想问一下公司的2019年全年的现金流指引和19年上半年的现金流的情况;第三个问题,公司短债金额下降很多,想问一下公司全年的杠杆率,现金短债比这一块有没有一个指引?

  A4:先介绍一下现金流情况, 2019年上半年的销售回款是92亿元,联合营回款是5亿,支付土地款36个亿,支付工程款35亿,利息支出5亿,税金12亿,SG&A5亿。全年的预测现金流情况:销售回款约215亿,联合营的回款约12亿,支付土地款约130亿,建安费用约60亿,利息支出约10亿,SG&A约10亿,税金约15亿,这是我们2019年全年的现金流预测情况。

  关于现金短债比,我们对这个指标一直特别关注,今年上半年目前这个指标是1.06,到年底我们预计是在1.2左右,长期目标我们希望是能够达到1.5。

  关于非流动负债的调整,主要是因为审计中对明细科目的一个重分类调整,大原则是没有变化,只是做了一个更精细化的重分类。

  A5:我们德信是一家善于合作的公司,这么多年下来,我们与很多国内优秀的房企进行合作,在合作过程当中,我们建立了良好的合作关系,我们坚持的原则是什么?一个是诚信,第二个就是优势互补。在合作过程当中,不光是发挥我们自身的优势,在合作过程当中我们也相互学习。为什么2/3的合作项目中,我们的合作伙伴愿意让我们来进行操盘,核心首先在于我们对产品品质的塑造,具有良好的客户口碑,其次我们在运营效率、成本管控等方面,在行业内已经建立了自己的核心竞争力,所以大部分的企业愿意跟我们合作,这是我们的优势。

  Q6:我想请问一下关于公司联营项目的表外负债总额,然后还有债务成本水平?

  A6:于2019年6月底,表外的联合营项目总体负债约96.5亿,公司持有的权益比例大概是18%。德信也会按照所持有的权益比例为联合营公司提供一个担保,所以表外负债的平均财务成本也比较低,大概在7%。

  Q7:下半年可能整个公司的策略是相对谨慎,公司现在拿地标准是怎样的?一般权益比例大概是一个什么样的水平?对获取项目的IRR要求是在什么水平?

  A7:下半年因为房地产市场还是存在不确定性,所以我们会采取更审慎的一个态度去做项目投资。我们对利润率的要求,各类城市可能会有不一样的要求,比如说核心的一二线城市,我们要求的利润率可能是8%。但是对城市能级相对较低的,我们要求的利润率会到12%,我们自有资金回报率最低要求是20%。

  下半年我们的权益比例会较以往有所提升,主要分成两类,一类是联合营,我们的权益比例可能会比较低;除了并表项目之外,我们未来的权益比例可能会控制在50%以上,逐步调整我们的权益比例,这是我们下半年的投资方向。当然最主要的还是对城市的选择,现在我们已经做了一些结构的调整,目前我们大部分的项目都集中在二线以及强三线城市,四线%,所以相对来说,未来的去化其实没有太大的压力。未来我们的投资方向也是聚焦在主要的核心城市,一些都市圈,这是我们下半年一个大的投资方向。

网站首页香港马会开奖结果直播香港马会搅珠现场直播今期开奖结果今晚开什www.6uu6uu.comwww.380336.com